Hvad koster en tilstandsrapport i Danmark i 2025?

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en byggeteknisk vurdering af en bolig, der udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig. Rapporten giver en status på boligens synlige skader og mangler og bruges i forbindelse med ejerskifte. Den hjælper både køber og sælger med at få et retvisende billede af boligens stand.

Tilstandsrapporten er ikke en garanti for boligens tilstand, men den er en vigtig del af dokumentationsgrundlaget, især når sælger ønsker at fraskrive sig ansvar for skjulte fejl via en ejerskifteforsikring.

Rapporten er gyldig i seks måneder og kan ikke fornyes, hvilket betyder, at en ny rapport skal udarbejdes, hvis boligen ikke er solgt inden udløbsdatoen. Hvis du vil vide mere om gyldighed og hvilke regler der gælder, kan du også søge efter “hvor længe gælder en tilstandsrapport”, “tilstandsrapport gyldighed” eller “tilstandsrapport fornyelse”.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Indholdet består af tre hoveddele: en bygningsgennemgang, sælgers oplysningsskema og vurderingssystemet med farvekoder. Den bygningssagkyndige gennemgår bygningens synlige dele uden at lave indgreb. Det inkluderer blandt andet tag, ydervægge, døre og vinduer, gulve, vvs og fundament. Ønsker du at udskifte gulvet, kan det være relevant at læse om gulvbelægning.

Sælger udfylder desuden et oplysningsskema, hvor tidligere udbedringer eller kendskab til skader noteres. Det bruges som supplerende materiale i vurderingen. Den bygningssagkyndige sammenholder synsresultaterne med sælgers data.

Skader vurderes og klassificeres i et farvekodet system: fra kosmetiske fejl til alvorlige mangler, og alt noteres med forklaringer og skadeskarakterer. Hvis du overvejer at købe hus og gerne vil forstå detaljerne, er det også en god idé at kigge efter en tilstandsrapport hus specifikt rettet mod enfamiliehuse.

Formål med tilstandsrapporten

Rapportens primære formål er at give en objektiv vurdering af bygningens tilstand. For sælger handler det også om ansvarsfrihed. Hvis en gyldig tilstandsrapport ligger til grund for handlen, og køber har fået tilbudt en ejerskifteforsikring, kan sælger undgå ansvar for skjulte fejl.

For køber er det en hjælp til at vurdere potentielt vedligeholdelsesbehov og fremtidige udgifter. Det giver indsigt i, om bygningen kræver snarlige reparationer eller er i god stand.

Rapporten indgår derfor i beslutningsgrundlaget og skaber tryghed for begge parter i en bolighandel. I nogle tilfælde kan det desuden være relevant at inddrage en gulvmand, hvis der opdages behov for gulvudskiftning eller reparation. Er der tale om tilstandsrapport sommerhus eller rapport til ejerlejlighed, gælder samme principper, men vurderingen kan være præget af boligtypens særlige konstruktion eller brug.

Vurderingssystem og skadetyper

Skader i en tilstandsrapport vurderes efter det såkaldte karakter- eller farvekodesystem:

• K3: Kritisk skade – bør udbedres hurtigt.
• K2: Alvorlig skade – ikke akut, men væsentlig.
• K1: Mindre skade – begrænset betydning.
• K0: Kosmetisk irritation – ikke teknisk betydning.
• UN: Undersøgelse nødvendig – usikker vurdering.

Systemet er let at afkode for både fagfolk og lægmænd og er med til at give en visuel prioritering af skadernes alvorlighed. Ud over selve vurderingen gives ofte en tekstbeskrivelse, så man som læser kan forstå præcis, hvad der er tale om, eksempelvis hvis der forekommer fugt i væg eller gulv. Hvis du får en tilstandsrapport med mange markeringer i rødt, også kaldet en “tilstandsrapport rødt hus”, bør du være særligt opmærksom på fremtidige omkostninger.

Typiske begrænsninger i rapporten

Det er vigtigt at forstå, hvad tilstandsrapporten ikke dækker. Den omfatter kun synlige dele af bygningen og ikke installationer som el og kloak. Faktorer som æstetik, boligens indretning, indklima og energiforbrug er ligeledes udeladt.

Rapporten er ikke en garanti for boligens samlede funktion eller kvalitet. Der er tale om en øjebliksvurdering foretaget uden destruktive indgreb. Derfor kan fx skjult råd eller svagheder bag vægge gå ubemærket hen. Hvis man har mistanke om skjult skimmel, kan det være nyttigt at kende tegnene. Læs hvordan i guiden Hvordan ser skimmelsvamp ud.

Denne afgrænsning fremhæves altid i rapporten, sammen med opfordringen om at søge supplerende teknisk rådgivning, hvis man som køber har særlige bekymringer. Mange vælger at få udarbejdet en elinstallationsrapport sammen med tilstandsrapporten for en mere helhedsorienteret vurdering.

Restlevetid for taget og andre bygningsdele

Noget der specielt tiltrækker opmærksomhed i tilstandsrapporter er vurdering af tagets stand og restlevetid. Hvis taget nærmer sig slutningen af sin forventede levetid, kan det indebære en stor fremtidig udgift for køber. I sådanne tilfælde kan udskiftning af tag være nødvendigt at overveje tidligt i købsprocessen.

Restlevetid vurderes ud fra byggematerialer, alder, tegn på slid og tidligere reparationer. Oplysningerne stammer ofte fra tabelværdi-opslag kombineret med den sagkyndiges skøn, og der tages forbehold for uforudsete forhold som stormskader.

Nogle ejerskifteforsikringer kræver eller fravælger dækning af tag, afhængigt af denne vurdering. Det er derfor et væsentligt fokuspunkt i rapporten. Dette gælder især ved større bygninger eller når der ønskes tilstandsrapport for landejendom eller dødsbo.

Proces og ansvar ved bestilling

Det er som udgangspunkt sælger, der har ansvaret for at bestille en tilstandsrapport. Bestillingen sker typisk gennem en beskikket bygningssagkyndig eller en certificeret virksomhed som har autorisation fra Sikkerhedsstyrelsen.

Når du som sælger kontakter en sagkyndig, aftales der et tidspunkt for eftersynet. Den fysiske gennemgang varer som regel 1-2 timer afhængigt af boligens størrelse. Rapporten udarbejdes herefter og fremsendes digitalt indenfor et par dage. I forbindelse med salg af sommerhuse eller sekundære bygninger kan et anneks også være inkluderet i rapporten.

Det er vigtigt at udfylde sælgeroplysningsskemaet præcist og ærligt – unøjagtigheder her kan få betydning, hvis der opstår konflikt om ansvar senere. Har du undret dig over hvem der laver tilstandsrapport, er svaret: Udelukkende professionelle fagpersoner, som har opnået beskikkelse gennem myndighederne.

Pris for en tilstandsrapport i 2025

Prisen for en tilstandsrapport i Danmark i 2025 ligger typisk mellem 4.500 og 6.500 kr. afhængig af boligens størrelse, alder og kompleksitet. Det er muligt at få tilbud, hvis der samtidig udføres elinstallationsrapport og energimærkning. Hvis du planlægger ændringer på grunden i forbindelse med salget, kan det også være relevant at kende brolægger priser.

Danmark har ikke en fast takstordning, så priserne svinger en del fra udbyder til udbyder. Flere leverandører tilbyder dog samlede pakker, hvor man kan spare penge ved at bestille flere rapporter samlet. Du kan i øvrigt søge på fraser som “tilstandsrapport pris”, “pris på tilstandsrapport” eller “billige tilstandsrapporter”, hvis du vil sammenligne de billigste tilstandsrapporter på markedet.

Betalingen falder som regel efter rapportens udarbejdelse, og nogle virksomheder tilbyder mulighed for at udsætte betalingen indtil boligsalgets gennemførsel.

Gyldighed og fornyelse

En tilstandsrapport er gyldig i seks måneder fra den dato, den er udarbejdet. Gyldighedsperioden kan ikke forlænges eller opdateres – en ny gennemgang skal foretages, når den udløber.

Hvis boligen ikke er blevet solgt inden udløb, risikerer du at skulle betale for en ny rapport. Det kan derfor være en god idé at vente med bestilling, indtil du er klar til at gå i markedet med boligen. Søgere interesserer sig ofte for “hvor lang tid gælder en tilstandsrapport”, og det er centralt at forstå denne begrænsning for både køber og sælger.

Bemærk at dokumentets gyldighed også er central i forhold til køb af ejerskifteforsikring, da denne normalt skal tegnes, mens rapporten stadig er gyldig.

Reklamation og klage

Hvis du som sælger eller køber mener, at der er fejl i rapporten, kan du klage til Disciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Der føres løbende tilsyn med rapporternes kvalitet, og sagkyndige kan sanktioneres ved fejl eller forsømmelse.

Klagen skal typisk følges af dokumentation for, at der er begået en fejl, fx i form af nye rapporter, billeder eller faglige vurderinger. Det anbefales også at tale med den sagkyndige først – mange misforståelser kan afklares i dialog. Ved dokumentation af fysiske fejl og vurdering af bygningsdele kan en god byggefirma være nyttig som rådgiver.

Der er høj standard og gennemsigtighed i ordningen, og det giver forbrugerne en betydelig beskyttelse.

Ekstra nyttig info om tilstandsrapport

Ud over de mest almindelige spørgsmål, er der også stigende interesse for “tilstandsrapport lejligheder” og “tilstandsrapport ejerlejlighed”. Det er vigtigt at bemærke, at selvom lejligheder indgår i en ejerforening, vil rapporten fortsat dække individuelle forhold i boligen, som køber skal tage stilling til. I nogle tilfælde udarbejdes også fælles tilstandsrapporter for hele bygningen, især i større beboelsesejendomme.

Er du på udkig efter at finde gamle rapporter eller få indsigt i tidligere vurderinger, kan det være nyttigt at søge efter “find tilstandsrapport” eller “se tilstandsrapport” online. Dette kan give et overblik over boligens historik og vedligehold, hvilket er særligt relevant ved køb.

FAQ om tilstandsrapport