Dækningsafgift er en kommunal ejendomsskat på erhvervsejendomme, som det ifølge Vurderingsstyrelsen er frivilligt for kommunerne at opkræve. I 2026 opkræver 32 af landets 98 kommuner afgiften ifølge Indenrigs- og Sundhedsministeriets oversigt over kommunernes skatteudskrivning for 2026. Af disse ligger 25 i Region Hovedstaden. Uden for hovedstadsregionen opkræver Roskilde, Greve, Kerteminde, Kolding, Randers, Aarhus og Aalborg afgiften, mens Odense ikke opkræver den. Placeringen afgør dermed, om en kontorejendom i Odense eller i København overhovedet betaler afgiften.
Hvilke ejendomme kommunen kan opkræve dækningsafgift af
Kommunen bestemmer, om der opkræves dækningsafgift for ejendomme, som benyttes til kontor, butik, lager, hotel, fabrik eller værksted. Ifølge Vurderingsstyrelsen kan der kun opkræves afgift, hvis mere end 50 pct. af bygningsarealerne anvendes til et dækningsafgiftspligtigt formål. For en ejendom med både boliger og erhverv er det derfor arealfordelingen i BBR, der afgør sagen. I OneDoor samles vurderings- og skatteoplysninger på ejendommen med BBR-data, så anvendelsesfordelingen hurtigt kan afklares.
Ejes en bygning på fremmed grund, betales dækningsafgift af den dækningsafgiftspligtige grundværdi af bygningen. Visse offentligt ejede ejendomme betaler ligeledes afgift, men denne betaling er fastfrosset for 2024 til 2028 på niveauet for skatteåret 2023.
Sådan beregnes dækningsafgiften i praksis
Siden 1. januar 2022 beregnes dækningsafgiften udelukkende som en promille af grundværdien, ikke af forskelsværdien mellem grundværdi og ejendomsværdi. Først fratrækkes 20 pct. af grundværdien som et forsigtighedsprincip, hvorefter der ganges med kommunens promille. For 2022 til 2028 gælder en fastsat grænse for den maksimale promille i hver kommune. I 2026 udgør promillerne 13,1 i Lyngby-Taarbæk, 12,9 i Gentofte, 12,7 i København, 12,1 i Brøndby, 10,7 i Hørsholm, 8,4 i Aalborg, 7,2 i Kolding, 6,2 i Randers, 5,0 på Frederiksberg, 3,8 i Aarhus og 3,0 i Greve, som er lavest. Aarhus sænkede promillen fra 5,8 i 2025 til 3,8 i 2026. Fredericia har udfaset afgiften fra 18 promille i 2022 til 0 fra 2025.
I Vurderingsstyrelsens regneeksempel for en ejendom med kontor og butik i Randers med en grundværdi på 10 mio. kr. giver fradraget på 20 pct. et beregningsgrundlag på 8 mio. kr. Med en promille på 6,2 udgør den fulde dækningsafgift 49.600 kr. om året. En stigningsbegrænsning, der gælder med tilbagevirkende kraft fra 2022, betyder dog, at den endelige afgift højst kan stige med 10 pct. af den fulde dækningsafgift om året. Ejeren i eksemplet betalte 20.000 kr. i 2021, så den endelige afgift for 2022 bliver 24.960 kr. (20.000 kr. plus 10 pct. af 49.600 kr.) og ikke 49.600 kr. Ved en grundværdi på 20 mio. kr. udgør den fulde afgift uden stigningsbegrænsning 203.200 kr. årligt i København mod 60.800 kr. i Aarhus.
Foreløbig afgift i 2026 og efterregulering
Dækningsafgiften for 2026 er en foreløbig afgift beregnet ud fra en foreløbig 2025-vurdering, som er en indeksering af den foreløbige 2023-vurdering. Vurderingsstyrelsen forventer at påbegynde udsendelsen af endelige 2023-vurderinger i 2026. Når de endelige vurderinger foreligger, genberegnes og efterreguleres afgiften. Har ejeren betalt for meget, tilbagebetales beløbet, mens en for lav betaling medfører en ekstra opkrævning. Vurderingsstyrelsen anfører, at en markant stigning i den foreløbige 2026-afgift i forhold til 2023 sandsynligvis betyder, at den foreløbige afgift overstiger den endelige.
Har ejendommen betalt dækningsafgift i både 2023 og 2025, kan ejeren søge om selv at fastsætte den foreløbige afgift for 2025, hvorefter 2026 ændres automatisk. Dette mindsker risikoen for store efteropkrævninger eller flerårig overbetaling. Grundskyld og dækningsafgift opkræves af Vurderingsstyrelsen og betales via Skattekontoen i to rater med frist 1. maj og 1. oktober. På ejendomsskattebilletten fremgår beløbet på linjen Dækningsafgift i alt.
Dækningsafgiften i due diligence og værdiansættelse
Efter erhvervslejelovens § 10 kan udlejer som udgangspunkt kræve en stigning i ejendomsskatter udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler, skatten vedrører. Falder skatten, skal lejen tilsvarende reduceres efter lovens § 12. Kan afgiften ikke dækkes ind via lejen, belaster den nettoafkastet og dermed ejendommens værdi. Ved ejendomshandler bør køber og sælger desuden aftale, hvem der bærer en senere efterregulering for skatteårene før overtagelsen.
OneDoor samler offentlige oplysninger om ejendommen i ét opslag, herunder ejerforhold, handler, BBR-data, tinglysning, plandata og oplysninger fra SKAT. Med grundværdien og BBR-arealerne samlet kan afgiften regnes ud med kommunens promille, og det kan kontrolleres, om mere end 50 pct. af bygningsarealerne bruges til fx kontor, butik eller lager. Ejendomsprofilerne kan eksporteres direkte til PDF eller regneark.